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疫情下的商業地產:客流銳減、還貸壓力、減租,以及被倒逼的風險管理

2020-02-07 10:00 | 作者: 李艷艷,徐曇

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受疫情影響,幾乎所有購物中心的客流和銷售額都在大幅度下滑。對商業地產商來說,這也是一場風險管理的最佳實踐。

文|《中國企業家》記者 李艷艷

編輯|徐曇

頭圖攝影|李艷艷

北京。朝陽大悅城。

2020年春節剛過,廣場內外空空蕩蕩。五光十色的品牌廣告不見了。大悅城樓體內外的數字大屏上,循環播放著“防疫”相關的視頻和大幅標語。

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攝影:李艷艷

進門前,保安會拿著體溫測試儀,在顧客的手腕上輕輕一點。一樓的化妝品、快消服裝、飲品店中,只有員工四散而坐。中間樓層的餐飲、影院等娛樂休閑區幾乎全部閉店,偶爾有外賣小哥提著袋子匆匆跑過。包裹嚴實的顧客走上樓梯,彼此皆無言語。

從早上九點半到下午六點,飲品店小王一共賣掉3杯奶茶。年前這個數字至少是300杯。小王形容自己上班的感覺跟放假沒區別,“就是換個地兒打游戲”。他預感,商場再這樣冷下去,自己可能要失業了。

“不好意思,我們要休息了。”與飲品店隔中庭相望的一家網紅休閑書店里,員工小許正張羅著閉店。他剛收到通知,商場計劃18點關門,周末延至20點,這個時間安排會持續到2月9日。書店旁,一位保潔阿姨開著電動消毒工作車緩緩駛過。

“利用春節,好好再打一仗。”這是春節前張莉的想法。而現在,她安慰自己,“不以盈利為目的”,“顧客退訂要理解”。張莉是龍湖長楹天街某知名網紅餐飲品牌的店長。

在她的概念中,春節是餐飲業“賺錢的時候”。但2020年春節期間,她負責的這家店損失了近50萬,因為訂餐被退掉100多桌,“光年夜飯就退了60多桌”。最近,集團要求門店成立疫情防護小組,她擔任組長,負責安排前廳后廚的員工給餐廳消毒,為顧客做登記、量體溫。按照防疫要求,餐廳內座位間的距離要拉大,由此,店里百十個座位縮減了一半。即便如此,一天的顧客也不過兩三桌。

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攝影:李艷艷

位于北京核心商圈的國貿萬達廣場,境況類似。萬達方面回應稱,為了確保城市消費供給,集團決定在做好安全措施的情況下,保證萬達廣場營業。但用萬達兩位員工的話來概括,年后至今,“除了超市,商店基本都停業了”,“商場里除了保安和保潔,顧客寥寥無幾”。

喧囂難再的朝陽大悅城、龍湖長楹天街、國貿萬達廣場都是北京熱門的消費地標。在疫情影響下,如何應對,已不只是商戶要考慮的問題,更是商業地產開發運營者自身的當務之急。

“如果疫情持續三個月,估計能活下去的不多了。”談到商業地產的生存趨向,萬科集團高級副總裁、印力集團(萬科旗下商業地產平臺)董事長兼總裁丁力業難掩焦慮。在他的切身感受中,這次疫情對消費市場產生了很多影響,“特別是商業地產,要面臨客流的急劇下降,商戶的減租,還有銀行的還貸壓力”。

“2020注定是不平凡但充滿希望的一年,疫情亦給我們正常經營帶來了前所未有的困難和挑戰。”此前不久的1月31日,印力集團在“致印力合作伙伴的一封信”中如此寫道。這句話,或可成為當下多數商業地產商的生存注腳。

近期,全聯房地產商會商業地產工作委員會發布《購物中心行業抗擊疫情專項調查報告》指出,2020年春節期間,幾乎所有購物中心的客流和銷售額都在大幅度下滑。為此,商業地產運營商普遍將采取下調租金、管理費、物業費等作為主要支持方式。

“做公益沒有那么多商業層面的考慮。”提及減免租金的考慮,某TOP級商業地產開發商高管回應果斷。在對商戶減租、追加資金投入的同時,多家商業地產運營商為留住租戶也在嘗試更多措施,并在“捂緊口袋”的同時,探索其他生存機會。

正如戴德梁行研究院首席政策分析專家魏東所言,“風險管理中的最佳實踐至關重要。”因此,她提出建議,商業地產應更注重精細化管理,同時,企業要采取更為保守的財務策略。“擁有足夠的現金和良好的信用額度,才能有效抵御風險和不確定性事件對公司產生的負面影響。”

商業地產運營商的“疫情攻防戰”,已然打響。

減租進行時

一場針對商戶的大型租金減免計劃正在進行。

機構統計稱,除去租金全部減免,租金減半方式亦成為近七成商業地產運營商的選擇。不少開發商通過調整營業時間來控制部分運營成本。

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春節期間的北京世貿天階商圈。攝影:許虎虎

綜合公司通告、機構數據等公開資料不完全統計,截至2月5日,推出減租政策的商業地產開發商已超過80家。其中,減租時間最短為6天,最長為66天。有行業人士統計稱,目前各房企主動減免的租金總額已近百億元。

萬達是國內率先提出減免租金的商業地產運營商。

1月28日,公司對外宣布稱,自1月24日-2月25日期間,萬達商管集團將對全國各地所有萬達廣場的商戶租金及物業費實行全免政策。據萬達方面提供的數據,截至2019年底,已在全國累計開業323座萬達廣場。此次減租政策落地后,預計減免費用將超過40億元。

近些年在商業地產方向快速擴張的新城控股,在1月30日也宣布租金減免政策。

其稱,旗下分布全國各地的吾悅廣場,對全體商戶自1月25日至2月13日期間的租金,實施減半政策。新城控股方面稱,目前公司在全國范圍內已開業吾悅廣場64家,其中自持經營的吾悅廣場均按前述政策執行,預計租金減免總額逾億元。不過,對于委托經營的輕資產項目,公司將與業主方溝通一致,再按相同政策執行。

“商業消費領域受此次疫情影響比較大,各品牌商家在近期經營上承受了一定壓力。”新城方面有關負責人回應稱,春節原本是消費旺季,商家大都在節前做了很多準備,包括儲備貨物等。當前正處特殊時期,考慮到品牌商家的實際困難,所以做出了減租決定。

至于公司后續是否還有進一步措施,新城方面回應稱,會持續關注疫情發展情況及其對商業消費領域的影響,與品牌商家共渡難關。

龍湖是目前已宣布減免租金的企業中,減免天數最多的一家。1月30日,龍湖集團正式宣布,對旗下商場所有商戶,2020年1月25日(農歷大年初一)至2020年3月31日期間,租金費用(含物管費、推廣費)減半。

龍湖商業表示,隨著疫情不斷發展,商戶經營工作受到不同程度影響。公司希望借助租金減免,消解商戶部分經營壓力,并與商戶共克時艱,抗擊疫情。

除了租金減免,在疫情防控上,國內大多數商業地產運營商都在增加投入,比如調整經營時間,加強新風、排風安排,密集進行消毒。此外,還有企業發出倡議,要求全力維持企業線上線下渠道順暢運轉。

多位受訪的行業人士表示,各家開發商采取減免房租的做法,既是短期內的公益選擇,也是長期的商業選擇。中指集團副總裁兼大數據中心總經理葛海峰長期研究國內商業地產市場,最近有很多商業地產開發商跟他“倒苦水”。他判斷,當下商業運營商減免租金,是避免疫情過后加重損失的有效舉措。

“不管是租戶還是業主,都是這個突發疫情的受害者,如果能夠給租戶在租金和物業費方面進行部分減免,不但可以減輕租戶的成本負擔,同時也能夠給租戶更多信心,讓企業在大災面前更有擔當,樹立更好的企業的社會形象。”魏東稱。

不過,有行業律師提醒,商戶與運營主體應注意防范疫情結束的后續問題。

江蘇法舟律師事務所彭釗提醒,在疫情結束后,建議中小微企業主動與出租人通過協商,以正式書面方式提出解決因疫情所發生的租金減免問題,避免出現之前承租人關于減免“非典”期間租金之主張超出訴訟時效的法律風險。

“在疫情將持續一定時段的情勢下,沒有任何企業和人是真正的強者,任何法律主體都將并應在法律的框架內努力尋求損失的最小化。”彭釗稱。

困難前所未有

最近,國內某TOP級商業地產開發商高管頻繁斡旋于公司、商戶、銀行之間?,F在及將來一段時間,他不得不面對商戶租金減免后,公司自身的生存問題。“我給小租戶減免租金,誰為我們著想?如果我們不在了,租戶和消費者又如何?”他向《中國企業家》如此感慨稱。

“目前國家金融層面的政策,當地銀行還沒有對策,所以我們都在給當地政府提(建議)。”該高管稱。

“整個春節,七天客流僅相當于去年同期1天客流量。”美的商業公開表示,疫情所致,購物中心的客流與銷售額跌幅很大。包括減租成本、防護耗材、營運成本以及品牌閉店等成本在內,美的商業需承擔的損失達數千萬。

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攝影:李艷艷

“由于疫情影響,導致實體商業基本沒有客流,對商戶、對業主都產生了打擊。”在魏東看來,如疫情在短期內不能控制,不管是企業還是租戶,都將面對更為嚴峻的挑戰。

更為嚴峻的挑戰可能是什么?

近日,廣東省餐飲服務行業協會為了解新型肺炎疫情對廣東省餐飲行業的影響,做了一個問卷調查。調查報告稱,“春節期間,30%持續營業的企業同比營收下降五成以上,其中30%的企業收入幾乎為0;絕大部分企業面臨租金、人工、能耗、稅收等多重成本壓力,客流、現金流嚴重不足的困境如無法得到及時緩解,將在1-2月內引發閉店潮。”

在魏東看來,此次疫情后,政府應更多地支持企業,尤其是幫助在此次疫情中損失慘重的中小企業渡過難關,在稅收財政補貼等方面對企業進行扶持。

政策方面亦有反應。2月1日,中國人民銀行、財政部、中國銀保監會等五部門聯合印發《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》稱,對受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等行業,以及有發展前景但受疫情影響暫遇困難的企業,特別是小微企業,不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。

但截至目前,還未有直接利好商業地產的補貼政策出臺。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,春節期間的商業及零售業明顯受到沖擊,有必要后續針對商業地產進行補貼。

葛海峰表示,中國商業地產整體發展還不成熟,商業運營能力有待提升,這次疫情可能是對商業運營能力的一次階段性測試和成果檢驗。“其中肯定會暴露問題,但也是對運營商的警示和激勵。”

魏東的觀點與之印證。疫情的爆發屬于突發事件,從目前來看,應對得較好的,都是在商業地產運營中較有經驗且運營良好的企業,平時運營管理就跟不上的,在突發事件到來之際往往管理上更易出現漏洞。

“業主租金收入的減少必然會帶來一定壓力,但國內開發商大多以多物業類型進行資產配置,商業租金收益相對占比有限。”葛海峰的觀點較為樂觀。他認為,此類危機對大型開發商和商業運營商的影響不會太大,但對于一些中小型業主或單純以商業運營為主的業主而言,可能會造成現金流壓力。

中信建投2月5日發布對寶龍商業年度盈利預告的相關研報稱,“由于公司收入主要來自于固定零售商業物管費,因此受疫情影響短期來看不大,最終影響的評估仍有賴于后續疫情持續時間,以及疫情對零售行業沖擊程度的跟蹤。”寶龍商業發布的正面盈利預告稱,2019年歸母凈利潤(未扣除上市費用)同比增速不低于50%。

回歸到一線。某不愿具名的國內央企地產公司高管向《中國企業家》表示,從商業地產的開發層面看,2020年的開工、銷售計劃都會大大向后延期。“特別是銷售,在疫情退去后的一段時間,市場營銷都會承受嚴峻考驗和壓力,因為購買心理的恢復,需要的不僅僅是時間。”

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攝影:李艷艷

該高管告訴《中國企業家》,他的預感是,經此一“疫”,商業地產運營層面或將面臨很大變化。因為他深刻意識到,人們對居住、辦公、購物、度假、養老乃至子女教育的理念都會出現與過去幾十年完全不同的理解,也許會在一些領域發生消費革命。

在魏東的觀察中,目前很多商業地產運營商都在積極籌劃應對危機措施。在此次疫情中,零售、餐飲、交通運輸、影院消費等受的打擊最大,而醫療健康、電子商務、在線教育、網游類的產業則有更多商機。因此,需要商業地產運營方根據市場走勢來制定招商和運營策略。

抵御不確定

在2003年的“非典”疫情中,零售業也是受疫情影響最深、最直接的領域之一。北京市統計局數據顯示,2003年4月,北京19家百貨商場零售額同比下降17.6%,相比3月份下降26.7%。餐飲首當其沖,其次是休閑娛樂(如電影院)、體驗類(如書店),對“客流即生命”的實體零售商而言,疫情無疑是巨大的挑戰。

仲量聯行某不具名研究人士稱,相較2003年,我們所處的市場雖擁有更龐大的體量、更強的常規風險抵御能力,但面臨疫情等突發意外事件時,也更加脆弱,容錯空間更小。市場各方參與者不能因“非典”那一年的市場恢復速度而盲目樂觀,但也應保持基本信心,主動提前采取措施。

業內目前關心的是,此次疫情突襲,商業地產在發展過程中,應該如何抵御不確定性,盡可能消減損失、降低風險?

葛海峰建議,疫情初期,建議商業地產商迅速啟動危機管理,想盡辦法節約開支,控制現金流。疫情后期,尋覓促銷時機與方式。“比如率先啟動打折策略,搶占重新激活的消費市場。”在“非典”疫情穩定之后, 消費者被抑制的消費需求曾經迅速膨脹,出現消費反彈現象。

“任何突發事件都可以給一些企業帶來危機,同時給另外一些企業帶來機會。”魏東表示。在疫情爆發、客戶不能到店消費的情況下,線上線下相結合的方式將發揮更大作用。隨著5G技術發展,智慧商業能更好將技術和消費結合,這次疫情爆發讓這種消費模式變得更為迫切。

對于線上線下的結合方式,葛海峰認為,社區商業、“最后一公里”到家服務也將面臨新的發展機遇。另外,抗疫情也會促使商業運營企業在商業地產大數據建設、基于數據層面的運用能力得到更大提升。

研究人士提及的方向已有最新試水者。近期,印力、龍湖推出幫扶措施,協助商戶開通針對消費者生活必需用品的線上銷售渠道,或予以租戶一定的線上推廣資源。諸如“打通最后一公里”的智慧社區概念也在碧桂園、融創等開發商中大范圍實踐。

而國內商業地產是否已經做好了應對突發公共衛生事件的長遠準備?

一位地產行業高管對《中國企業家》表示,他們應對疫情的長期準備,不在于疫情高峰的持續時間,而是由于疫情所引發的以及疫情過后,生活方式、消費方式、社會治理包括公共衛生的變革,這是對商業地產的歷史性沖擊。這些沖擊早該隨社會其他方面的進步而到來,但行業自身的固化理念一直很難去順應。

“但是現在,疫情來了,環境改變了,商業地產的從業者們準備好了嗎?”

(文中涉及商戶姓名,皆為化名)

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制作:全莉  校對:張格格  審校:楊倩

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