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誰能替我決定免收房租?疫情下蛋殼公寓與業主的撕裂

2020-02-04 15:56 | 作者: 李艷艷,王芳潔

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“通知”業主免租一段時間,蛋殼公寓稱是為了給受疫情影響的租客補貼,但很多業主不認可這種方式,無論如何,疫情對長租公寓的影響已經開始顯現。

文|《中國企業家》記者 李艷艷

編輯|王芳潔

插畫|王超

還有兩天就到收租日,北京的莊敏卻接到了蛋殼公寓的客服電話,其稱不能按時付房租,付款時間未知。比他更頭疼的是北京業主小爽。她本應在一周前收到的房租,至今還未收到。“怎么辦?他們直接不打房租了!”

這樣的情況并非孤例。近日,有多位蛋殼公寓房主反映稱,自己接到蛋殼單方面通知,受疫情影響,要求房主免租一個月,但對租戶并未免除租金。就此消息的真實性,蛋殼公寓回應《中國企業家》記者稱,該消息部分失實。

“實際上,我們對于受疫情影響的租客都已做了補貼。”蛋殼公寓解釋稱,武漢由于封城影響無法正常返回租住的租客,公司目前為其提供一個月減免租金的政策,后期會據封城情況再行調整。至于業主方面,“我們正在積極跟業主協商,看看能不能共同承擔,減免租金,一起度過這個難關。”

協商?蛋殼公寓業主們并不認可這樣的說法。他們表示,“向房東免租一個月”是蛋殼的“通知”,與拖欠業主租金無異。最近三四天,來自北上廣深、成都、南京、蘇州等全國各地的700余位業主,在熱心人士幫助下,借助網絡的便利性,迅速在線上聚集到一起。他們加入各地自發組織的“城市維權群組”,相互分享遭遇,同步溝通進展,研究合同條款,探討應對之策。在商討過程中,大家的情緒也由觀望、疑惑、焦慮轉而憤懣、失望。

在業主的評判中,一襲沒有商量余地的蛋殼單方面通知,既不合情也不合理更不合法,加之缺乏有效的反饋和溝通渠道,這讓很多業主求助無門。有人提出解約,也有人提出“直接打官司”。也有一些業主“退步”,經過與蛋殼公寓工作人員交涉,接受了免租半個月的要求。各類情緒彌漫的背后,一些業主陷入進退兩難的地步,甚至有人懷疑這家公司經營層面的安全。

租客打開蛋殼公寓app收到的消息、對租客免租以“活動”形式進行。來源:蛋殼App截圖

受疫情影響,企業職工的到崗時間在短期內受到了影響,而在中長期里,企業職工的到崗率、城際之間的人員流動率是否會受到影響,仍有待進一步的觀察。顯然,這些因素都將影響到蛋殼公寓,這家二房東的收入。但那一筆筆簽下的長期租約,卻將持續地令這家公司產生剛性支出。

“現在我們正在跟業主們協商解決。”2月3日午間,面對業主的遭遇和疑問,蛋殼方面回應《中國企業家》稱,公司已經關注到此類聲音。“公司剛上市,資金比較充足,目前一切運營都正常。”對于業主對公司資金和經營安全的疑問,該人士稱,“純屬謠言,之前也辟過謠的。”

1月17日,蛋殼公寓在紐交所上市,成為2020年登陸紐交所的中國第一股。這也是繼青客公寓后,國內第二家赴美上市的長租公寓品牌。此次上市為蛋殼公寓募集了約1.5億美元,而該公司在2019年三季度末的賬面現金有23億元,但這是一家仍處在大開大闔式發展的公司,至少目前它離盈利也還有很大的距離。以下數據可為佐證,2019年前三季度,蛋殼公寓的凈虧損高達25億元,其經營性凈現金流為-16億元。

如果說疫情是長租行業遭遇的黑天鵝事件,那么盈利之困則是這個年輕行業的灰犀牛,它在那,它總在那,但一心奔跑的你似乎視而不見。

業主之惑:話都對著空氣講

“電話根本打不進去。”王超是一名蛋殼公寓北京業主,這兩天他的主要工作就是打電話:“尋找客服”和“投訴蛋殼”,并隨時在北京業主維權群內分享進展。截至2月3日,加入“蛋殼北京維權”群組的業主已近百位。王超說,群內這些蛋殼公寓簽約業主的境況跟他基本一致。

在王超的描述中,這群內業主都將自有住房以委托管理服務合同的形式,交由蛋殼公寓品牌出租管理。大部分業主在達到或將要達到合同約定付款日期時,被蛋殼電話告知以疫情為由減免支付2月份房租,同時其他月份房租待疫情結束后支付,具體日期不詳。

“沒有協商和簽約環節,僅做告知,此后再無下文。”這樣的溝通方式讓王超感到憤意難平。律師建議他增加聯系,但這也是群內更多業主面臨的難點:聯系不上。除了客服,他們還未找到其他渠道可以聯系到蛋殼公寓。“基本都是蛋殼單向聯系我們,400電話也都是沒有任何效果的話術,之前跟我們簽合同的是收房代表,他們也不負責解答服務問題。”

除去北京,另有多位來自全國各地的業主參與到此次維權討論中,且表達了自己無法跟蛋殼公寓協商反饋的難題。距離北京千里之外的成都,蛋殼公寓業主小貝覺得自己被蛋殼公寓“耍賴”了。

小貝在2月1日接到了蛋殼服務人員關于免租的電話。“當時我以為是給租客減租,就同意了。”后來他意識到不對勁兒,等再打過去表達反對意愿時,“對方說有錄音,不能改。”另有業主反饋稱,現在問題的關鍵不是一個月房租被少了,“蛋殼公寓單方面通知房東,要等全國疫情全面結束之后才開始支付房租。”

“總而言之,現在是聯系不到人,話都對著空氣在講。”坐標廣州的蛋殼業主冬梅覺得,他們面臨當前的問題有兩個,一,現在如何通知到蛋殼,不同意免40天租金的決定,并留下證據;二,據合同所言,15天收不到租金,房東可以單方面解約,具體如何操作才合法呢?

不過,也有業主反饋,蛋殼公寓這次的免租策略并非普遍。一方面,不是所有業主都收到了這個通知;另一方面,不是所有租戶都可以享受這個福利。比如,北京業主常遠問及兩個同為蛋殼業主的親戚后,得知他們都未接到免租電話。另有租戶反饋,蛋殼公寓APP上彈出的消息是以“活動”方式,預設條件,讓租客得到一個月免租期。

“那可否理解為,他們公司要做個活動,但活動成本要用房主來承擔嗎?”王超更為不解。

業主之策:坐等蛋殼公寓違約再解約

2月1日晚,南京業主鄭宇將兩張白色A4紙自制的“大字報”貼在了自己房屋大門上。

鄭宇覺得,自己此舉實屬無奈。本應在1月24日收到的租金,截至2月3日還沒消息。他將解約原因寫在“大字報”中,并告知租客“盡快與管家聯系確認”,到期會“更換門鎖”。自1月31日晚8點接到蛋殼通知“免租一月”且溝通無果后,他在黑貓平臺發起投訴。

2月2日晚,蛋殼工作人員聯系到鄭宇,表示“可以把免租期改為15天”。鄭宇依然沒有同意。他給蛋殼南京區域工作人員發了一條短信。“……我方正式告知,如果15個工作日未付款,我方將強制收房,并且報警。”鄭宇在2018年9月與蛋殼公寓簽約,簽約期為5年。在他的印象中,蛋殼交付租金“之前從來沒有拖欠過,一般交租會提前一兩天”。

截至2月3日午間,鄭宇已經征集到將近50個與他有類似遭遇的南京業主。在他看來,如果15個工作日沒有收到,視為蛋殼單方面違約,業主有權解除合同,并且蛋殼支付違約金。根據大家反映的房租繳納日期推算,“估計有一半已經(出現)違約”。

2月2日下午,在接到蛋殼客服的電話后,成都業主小蟬的表態更為直接。他在2019年4月與蛋殼簽約,按期本應在2月22日收取房租。在他的理解中,如果給業主免租后,蛋殼也給租客免租了,作為房東,無話可說。但現在,一方面讓業主免租,一方面又收租客的錢,怎么辦?“這幾天我要發個通知函給蛋殼,再等15個工作日把房收回來。”

讓業主接受不了的,還有蛋殼客服通知業主免租的強硬態度。聯系上客服的北京業主青川未得到滿意答復,但在與客服的爭辯中,他明晰了自己的想法。“業主不是冷酷無情,就是沒有疫情,你如果說自己經營困難,希望業主減租都可以,但要與我商量,而不是給我下命令。”

沒有溝通途徑,也沒有補償方案,在跟其他業主溝通后,常遠打算,先等蛋殼公寓違約再解約。在常遠的印象中,服務省心省事、收房價格相對較高,是他們當初選擇蛋殼公寓托管自家房源的原因。但如今,同樣是服務品質和錢的事,成了他們失望的緣由。

蛋殼考慮:以情動人,一起度過“艱難期”

“希望業主能夠理解,與國家和蛋殼一起度過這個艱難時期。”在《中國企業家》獲取到的一份名為“關于2月份要求業主增加免租期的工作方案”中如此寫到。該文件還稱,為了應對本次疫情對公司經營造成的影響,公司現要求,所有在1月底和2月份支付租金的業主,在原合同基礎上,自2月份開始額外給予公司一定期限的免租期。

上述方案寫到,對于除武漢以外的其他12個城市,所有業主增加30天免租期。方案中將免租期定義為,從這次付款日開始延后30天到本次免租期結束,再付款。方案還詳細寫明“與業主溝通的四級機制”,原則是“誠懇告知業主增加免租期事項,并通過四級溝通,最大限度爭取業主的諒解,減少相關客訴升級、對簿公堂和負面輿論過度的情況”。

該方案注明了整體工作節奏。第一階段:1月29日~2月2日,北深上杭給付款日在1月24日~1月28日的業主打電話通知并爭取支持;第二階段:2月1日全國開始,由城市當地組織人力負責首次溝通,計劃2月10/15日前完成各城市約7萬通電話溝通完畢。

這與業主反映接到電話通知的時間基本吻合。值得注意的是,該方案詳細列舉了銷售與業主溝通的注意事項,其中提到:“盡量避免商量,協商這些詞匯。”“不需要業主立即表態,也不要糾結于業主是否同意,但要真實記錄業主的態度。” 

“感覺蛋殼想靠以情動人,搞定一個是一個。”有業主看了文件后感慨稱。這份方案在業主間流傳,被業主視為蛋殼公寓對他們的游說策略和蛋殼公寓員工“反水”的證據。上述文件中多次出現“蛋殼”字眼。截至發稿,蛋殼公寓未對記者回復上述文件的真實性。

“蛋殼公寓要按照合同約定付款。如果逾期,就是違約。”北京方利律師事務所律師賈瑞果認為,“目前還在疫情管控期限內,對方若以沒有上班、延遲幾天付款為由,情有可原,但這也不是不付租金給房東的合理理由。”

其他中介的動態開始進入業主的視野中。在他們的理解中,如果其他中介沒有這種讓房主免租金的情況,那就是蛋殼公寓自己出了問題。

楊陽是蛋殼公寓的老業主。2015年,蛋殼公寓成立不久,他就與之簽約了。四年后合約到期,2019年10月,他又跟蛋殼續簽三年。在他跟記者展示的房屋托管合同中,詳細標明了蛋殼與他的兩次履行明細。在他的觀察中,蛋殼公寓是一家“年輕的企業”,舍得花錢拿房,只是“太著急燒錢拿房了”。

蛋殼公寓的確發展迅速。綜合蛋殼公寓上市招股書等公開數據,從2015年底的2434套,到2019年11月的432690套,蛋殼公寓數量在過去5年間增長了179倍。截至2019年11月30日,蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場。

“我們能理解企業成長不易,但別把業主當傻瓜。”身為業主,楊陽對公司的發展速度不太感冒,但他表示理解公司的一些做法,“他們也不想解約。”

“免租”舉措陷爭議

距蛋殼“違約”于她還有較長一段時間,但王涵形容自己現在的心態是“焦灼”。

2月2日,王涵接到蛋殼公寓客服的電話,“他們說疫情屬于不可抗力,通知我免一個月租金,并在下次付租金時扣除。”她是成都的一位蛋殼業主,收租日期在今年3月??粗簝染W友不斷爆出的自身遭遇,王涵有一些憂慮。

隨著維權事件發酵,一些原本還未到應付房租日期的業主也開始密切關注事態進展。無論是過去幾天未能如期收租、還是可能“即將不能如期收租”的業主,即便手握合同,但他們最大的疑問在于,如何界定合同中所言的“不可抗力”,這關系到他們能否無責解約且獲得賠償。

在跟群友互通有無后,王涵將業主方的具體疑問總結了三點。其一,疫情是否屬于不可抗力。其二,即便屬于不可抗力,此次疫情如何影響了蛋殼公寓的正常經營。其三,即便屬于不可抗力,即便影響經營,蛋殼公寓是否應該讓利給最終的使用方——租客,并向業主提供相關證明。

如何界定業主所言的“不可抗力”?坐標西部區域某不愿具名律師對《中國企業家》分析稱,“根據《民法總則》第180條、《合同法》第117條等法律的規定,不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。本次新冠肺炎屬于重大突發公共衛生事件,各方當事人不可能預見,符合不可抗力的特征。”

該人士解釋稱,中國國際貿易促進委員會官網于2020年1月30日發布通告,企業可辦理新冠肺炎疫情不可抗力事實性證明。但即使新冠肺炎疫情被認為構成不可抗力的事實,也并不意味著合同主體可以此為由不承擔或少承擔責任。根據《合同法》第117條的規定,只有在客觀情況與不能履行合同之間具有因果關系時,相關合同主體才能部分或全部免責。

“目前業主的核心訴求便是支付租金。本次事件的爭議點是,蛋殼能否以新冠肺炎構成不可抗力為由,要求業主減免租金。”前述律師對《中國企業家》稱,在本次事件中,蛋殼公寓需要提供足夠的證據證明,新冠肺炎疫情導致了其與房東(業主)之間的租賃合同不能履行。“若蛋殼未合同約定支付租金的,且又未提供足夠證據證明新冠肺炎疫情與‘不能履行合同’之間存在因果關系的,房東可依法依約要求蛋殼承擔違約責任。”

南方區域律所某不具名律師對《中國企業家》分析稱,疫情背景下,一些地方行業協會倡議,給中小企業尤其是無法復工生產經營的制造業減免租金,但這個倡議沒有法律強制力。

許多業主反映稱,希望尋求法律途徑維護自身權益,但顧慮在于,打官司真的是上策嗎?一方面,對于一些業主來說,現在訴訟的時機還未到,另一方面,業主們各自“有家有工作”,時間很緊,單個訴訟不現實,集體訴訟又需要合作的力量。

“現在最高院還沒有認定,此次疫情是否屬于不可抗力。”西部區域某不愿透露姓名的律師對《中國企業家》表示。但“此次新冠肺炎與‘非典’都屬于重大突發公共衛生事件,相信法院在處理類案件時,會參考非典后的處理思路。目前業主情緒很激動,但最終還是應該回到理性維權的道路上來。”前述律師稱。

“我準備等到付款日。如果他還是不付或者少付,我就去貼個告示,告知租客,同時報案。”這是王涵目前的想法。距她千里之外的北京,蛋殼業主老歐跟群友聊了一上午后,接受了反饋無望的事實,他堅定了一個主意,“那就是收集好證據,跟蛋殼維權到底。”

(文中涉及業主姓名皆為化名)         

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制作:楊倩  校對:張格格  審校:高歡歡

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